Czym jest rachunek powierniczy?

Czym jest rachunek powierniczy? Każda osoba, która decyduje się na zakup własnego mieszkania nagle jest zarzucana całym mnóstwem nieznanych jej wcześniej terminów, wyrażeń, ale i rzeczy, z którymi nie miała do tej pory okazji mieć do czynienia. Jedną z takich rzeczy jest rachunek powierniczy. Czym on tak właściwie jest i co warto wiedzieć na jego temat? O tym – w naszym dzisiejszym wpisie.

Jest on specjalnym rachunkiem bankowym, który powstał z myślą o ochronie interesów osób, które decydują się na zakup własnego mieszkania jeszcze zanim to zostało pobudowane (albo w czasie jego budowy, albo jeszcze na etapie jego planowania). Rachunek tego typu nie jest przywilejem i nie stanowi czegoś, czym dany deweloper mógłby się wyróżniać. Od 2011 roku stał się on bowiem wymogiem prawnym dla każdej nowej inwestycji mieszkaniowej. Właśnie dlatego deweloperzy po prostu muszą z niego korzystać. Robią to na dwóch zasadach – otwartej i zamkniętej. O różnicach między nimi opowiemy w dalszej części tego wpisu.

Rachunek powierniczy to taki, który jest otwierany i prowadzony przez bank. To on sprawuje pieczę nad zgromadzonymi w jego obrębie środkami i nadzoruje ich ewentualną wypłatę. Nabywca mieszkania wpłaca w jego obręb środki zgodnie z harmonogramem oraz ustaloną z deweloperem w umowie ilością. Deweloper zaś otrzymuje do nich dostęp dopiero po wywiązaniu się z własnych zobowiązań i terminowo wypełnia wszystkie prace, które zaplanował i zaprezentował bankowi zawczasu. Dzięki temu klienci mogą być pewni, że ich pieniądze nie przepadną, a mieszkanie finalnie trafi w ich ręce.

Różnice między rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym

Polskie prawo zmusza deweloperów do uruchomienia i prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych – otwartego lub zamkniętego. Czym jest rachunek powierniczy otwarty, a czym ten zamknięty? O tym pierwszym można powiedzieć poniższe rzeczy.

Rachunek otwarty to taki, który pozwala deweloperowi na wypłatę zgromadzonych na nim środków wraz z postępami w pracach budowlanych. Tak jak klient posiada własny harmonogram wpłat na rachunek powierniczy, tak deweloper musi przedstawić bankowi swój własny harmonogram. Wgląd do niego ma również klient w umowie deweloperskiej. Nad realizacją inwestycji czuwa kierownik budowy, który dba o to, by każdy jej etap przebiegał po myśli dewelopera.
W rachunku otwartym kontrolę nad budową sprawuje również bank. Monitoruje on wszelkie postępy i na podstawie własnej oceny, a często przy udziale rzeczoznawcy (zawsze na komunikat dewelopera o chęci uzyskania części przekazanych na rachunek powierniczy środków) bada, czy deweloper powinien otrzymać kolejną transze. Te, które zostaną mu przekazane nie mogą być mniejsze niż 10% i większe niż 25% wartości całej inwestycji. To do banku należy również sprawdzenie, czy środki są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem (deweloper musi przeznaczyć je na inwestycję, z którą są związane).
Rachunek otwarty można prowadzić na trzy sposoby. Standardowy i najczęściej stosowany to taki bez zabezpieczeń. Atrakcyjniej wygląda ten objęty gwarancją bankową, która umożliwia nabywcy natychmiastowy dostęp do środków. Istnieje również rachunek objęty gwarancją ubezpieczeniową, w którym gwarancja jest taka sama, ale za jej wypłatę odpowiedzialna jest firma ubezpieczeniowa.

Nieco inaczej prezentuje się rachunek powierniczy, który jest zamknięty. W przeciwieństwie do tego, o którym wspomniane zostało powyżej, w jego przypadku deweloper nie ma możliwości wypłaty środków w czasie realizacji inwestycji. Wszystkie wpłaty ze strony nabywców mieszkań trafią więc do niego dopiero po całkowitym zakończeniu budowy oraz całościowym wywiązaniu się z wszelkiego rodzaju prac dodatkowych. Jedynym dokumentem uprawniającym go do uzyskania ich jest podpisany z każdym kolejnym nabywcą.

Rachunek powierniczy zamknięty jest tym, który jest zdecydowanie najatrakcyjniejszy z perspektywy klienta. Niestety, ale nie jest tak pozytywnie rozpatrywany z perspektywy deweloperów. Korzystanie z niego przez nich jest czymś niesamowicie rzadkim. Tak właściwie decydują się na niego wyłącznie najwięksi „zawodnicy” na rynku deweloperskim, a przede wszystkim tacy, którzy posiadają swoje własne środki na pełną realizację konkretnej inwestycji. Oferowanie go jest jedną z rzeczy, która może im zapewnić przewagę na rynku mieszkań. Często jednak prowadzi do wzrostu ich ceny.

Podsumowanie

Rachunek powierniczy jest czymś, co jest doskonałym dla obu stron umowy deweloperskiej rozwiązaniem, które gwarantuje bezpieczeństwo zarówno dewelopera, jak i osoby kupującej mieszkaniem. Wiedząc czym jest rachunek powierniczy nie należy jednak kompletnie zapominać o wyborze solidnego dewelopera. Ten jest zawsze najważniejszy – niezależnie od wszelkich rozwiązań zastosowanych celem zapewnienia bezpieczeństwa transakcji i wywiązania się z umowy. Rachunek powierniczy nigdy nie jest gwarancją tego, że w razie problemów finansowych dewelopera natychmiast otrzyma się środki, które do tej pory się mu zapłaciło. Solidność dewelopera z kolei jest zapewnieniem co do tego, że takiej potrzeby po prostu nie będzie.